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Immobilien für private und betriebliche Zwecke

Aufwendungen für privat genutzte Immobilien sind steuerlich nicht abzugsfähig. Bei Immobilien, die sowohl betrieblich als auch privat genutzt werden, entsteht deshalb immer ein Spannungsfeld zwischen Steuerpflichtigem und der Finanz.

Steuerzahler versuchen natürlich, einen möglichst hohen betrieblichen Anteil ihrer Immobilie zu argumentieren, um so mehr steuerlich abzugsfähigen Aufwand zu generieren. Seitens der Finanz wird man aber einen zu geringen Privatanteil kritisch hinterfragen.

Bei Festlegung der privaten und betrieblichen Gebäudenutzung wird bei gleichwertig ausgestatteten Räumlichkeiten die Nutzfläche einen plausiblen Aufteilungsmaßstab liefern. Sind hingegen die Räume unterschiedlich hoch, wäre eine Aufteilung nach der Kubatur zu bevorzugen. Ein kostenbezogener Aufteilungsmaßstab wird bei stark variierender Ausstattung (etwa Marmorboden im Privatbereich, Fliesen im betrieblichen Bereich) heranzuziehen sein.

Kriterien für die Festlegung der absetzbaren Nutzfläche

Ferner sind zur Festlegung des betrieblichen - und damit für die steuerliche Absetzbarkeit der Aufwendungen ausschlaggebenden - Nutzungsausmaßes folgende Kriterien zu beachten:

• Bei zusammenhängenden Objekten ist zu prüfen, ob diese bautechnisch (etwa wegen Ineinandergreifen der Räumlichkeiten, aneinander angrenzender Bauweise, gemeinsamem Eingangs etc.) als Einheit oder als selbständige Gebäude zu behandeln sind.
• Erfolgt in einem Gebäude derart eine getrennte Nutzung, dass abgegrenzte Gebäudeteile ausschließlich betrieblich oder ausschließlich privat genutzt werden, stellt der betrieblich genutzte Teil Betriebsvermögen dar. Die auf diesen Teil entfallenden Aufwendungen (Strom, Wasser, Kanalgebühren etc.) sind dann als Betriebsausgaben abzugsfähig.
• Bei abwechselnder oder gleichzeitiger betrieblicher und privater Nutzung von abgegrenzten Gebäudeteilen (gemischter Nutzung) kommt es auf das zeitliche Überwiegen der jeweiligen Nutzungsart an.
• Nicht abgegrenzte Räumlichkeiten, die sowohl betrieblichen als auch privaten Zwecken dienen (wie etwa Stiegenhaus, Keller, Heizraum), werden nach dem Verhältnis der privaten und betrieblich genutzten Räumlichkeiten aufgeteilt (gemeinschaftliche Nutzung).
• Bei untergeordneter betrieblicher oder privater Nutzung (weniger als 20%) eines Gebäudes erfolgt keine Aufteilung zwischen Betriebs- bzw. Privatvermögen. Wenn also die private (betriebliche) Nutzung weniger als 20% beträgt, gilt das gesamte Gebäude als Betriebs- (bzw. Privat-)vermögen. Der private (betriebliche) Nutzungsanteil wird in Form von Nutzungsentnahmen (-einlagen) berücksichtigt.
  

Betriebliches Nutzungsausmaß kann Schwankungen unterliegen

Ein nachträgliches Absinken des betrieblichen Nutzungsanteils (etwa durch Kapazitätseinschränkungen; Schenkung eines betrieblich nicht mehr verwendeten Gebäudes etc.) kann eine steuerpflichtige Entnahme sowie einen geringeren Anteil steuerlich abzugsfähiger Betriebsausgaben nach sich ziehen.

Die Kosten aus der Anschaffung und die „Wesensart des Gebäudes verändernden Sanierungsmaßnahmen“ (Wandversetzung, Aufstockung etc.) können steuerlich nur über die Nutzungsdauer verteilt abgesetzt werden. Die Abschreibungssätze (bzw. Nutzungsdauer) werden gesetzlich vorgeschrieben und betragen je nach Betriebsart (Landwirt, Gewerbebetrieb, Bank etc.) und Verwendungsart (Produktion, Lagerung, Verwaltung etc.) zwischen 2% bis 3%. Neben den Schwankungen zwischen betrieblichem und privatem Nutzungsanteil kann auch eine Änderung der betrieblichen Tätigkeit zu einer Änderung der steuerlich abzugsfähigen Abschreibung führen.

Tipp: Das betriebliche und private Nutzungsausmaß einer Immobilie zieht viele steuerliche Folgen nach sich. Die optimale Gestaltung hängt vom Einzelfall ab. Wir beraten Sie dazu gerne.