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Hauptwohnsitzbefreiung bei Betriebsaufgabe

Speziell bei über längeren Zeiträumen im Betrieb genutzten Gebäuden und Grundstücken, die in der Zwischenzeit massiv im Wert gestiegen sind, kann es so zu hohen Steuerzahlungen kommen. Der Gesetzgeber entschärft diese Situation, indem er betrieblich genutzte Gebäude, in denen der Unternehmer zumindest in den letzten 2 Jahren seinen Hauptwohnsitz unterhielt, von der Besteuerung ausnimmt, sofern einer der nachstehenden drei Gründe zur Betriebseinstellung führte:

  1. der Unternehmer hat sein 60. Lebensjahr erreicht und stellt sämtliche Erwerbstätigkeiten ein oder
  2. der Unternehmer ist aufgrund einer körperlichen/geistigen Behinderung zur Betriebsfortführung nicht fähig oder
  3. der Unternehmer ist verstorben.
Steuerfreie Entnahme von Grund und Boden?

Nach der Rechtsprechung erstreckt sich die Hauptwohnsitzbefreiung sowohl auf Grund und Boden als auch das Gebäude. Seit der Steuerreform wird die Entnahme von Grund und Boden – auch im Zuge einer Betriebsaufgabe – generell steuerfrei gestellt, sofern der Betriebsinhaber im Falle des Grundverkaufs der 25%igen Immobilienbesteuerung unterliegen würde. Im Hinblick auf die sogenannten „stillen Reserven“ (vereinfacht gesagt etwa die Differenz von Verkehrswert und Buchwert) in Grund und Boden braucht der den Betrieb einstellende Unternehmer also die Hauptwohnsitzbefreiung nicht mehr zu beantragen, wohl aber für das Gebäude.

Hingegen müssen von der 25%igen Immobiliensteuer ausgenommene Unternehmer auch für Grund und Boden die Hauptwohnsitzbefreiung weiterhin beantragen. Darunter fallen Unternehmer,
  • die Grundstücke im Umlaufvermögen halten (z.B. gewerbliche Grundstückshändler) oder
  • deren betrieblicher Tätigkeitsschwerpunkt (laut Finanz 20%; insbesondere vom Umsatz) in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt oder
  • die auf das Grundstück eine Teilwertabschreibung oder Übertragung stiller Reserven vorgenommen haben.
5-jährige Veräußerungssperre

Selbst wenn die Betriebseinstellung aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung zu keiner Steuerlast geführt hat, muss der ehemalige Betriebsinhaber sowie seine Erben oder die Geschenknehmer in den folgenden 5 Jahren (ab Betriebsaufgabe) eine Veräußerung der Immobilie vermeiden. Andernfalls kommt es zur Nacherhebung der bei Betriebsaufgabe unterlassenen Besteuerung der stillen Reserven. Keiner Veräußerungssperre mangels Beantragung der Hauptwohnsitzbefreiung unterliegt künftig im Regelfall der Grund und Boden.

Verfahrensrechtlich kommt es bei Verletzung der Veräußerungssperre zu einer Abänderung des Bescheides des Aufgabejahres. Nachversteuert wird maximal jene ursprünglich steuerfrei belassene stille Reserve, die durch den Verkauf tatsächlich realisiert wurde. Wertminderungen seit der Betriebsaufgabe werden daher berücksichtigt. Wertsteigerungen werden hingegen als private Grundstücksveräußerung erfasst und dem Wert bei Betriebsaufgabe (Verkehrswert bei Gebäuden; Buchwert bei Grund und Boden) gegenüber gestellt. War der Grund und Boden per 31.3.2012 nicht steuerhängig (Altvermögen), kann die Pauschalbesteuerung herangezogen werden.

Tipp
Im Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung bei Betriebsaufgabe und den Änderungen durch das Sparpaket 2012 sind noch einige Fragen strittig. Zu empfehlen ist jedenfalls, die Anschaffung der Immobilie sowie die Höhe der stillen Reserven bei Betriebsaufgabe evident zu halten. Eine Stellungnahme der Finanzverwaltung wird mit Spannung erwartet. Wir werden Sie über aktuelle Hinweise zu diesem Themenkreis am Laufenden halten.

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